I bloggen min skriver jeg om det som faller meg inn der og da. Derfor har den ingen rød trÃ¥d eller samlende tema, med den konsekvens at kategorien Diverse ganske stor. Bloggen min inneholder meninger, anekdoter fra dagliglivet, konspirasjoner, anvendt finans, filosofering, dikt jeg har skrevet og mye mer. Den dagen det bare er tørt […]
Som de fleste sikkert fikk med seg gjorde Sveid Gjedrem seg i forrige uke til talsmann for at vi må gjøre noe med boligbeskatningen i Norge. Det er ikke tvil om at vi i Norge har et skattesystem som kan bidra til at de bygger seg opp bobler i boligmarkedet. Siden vi har rett til å trekke fra renter på skatten, er det et insentiv til å ta opp gjeld for å kjøpe bolig. Forslaget fra Gjedrem, er å fjerne denne rettentil å trekke fra renteutgifter. Han har fått støtte fra flere ledende økonomer.
Skatteinsentiver til fordel for boliginvestering gir overinvestering i bolig, og fører til at prisene stiger og stiger, selv midt i en finanskrise. Det kan dessuten sies å være urettferdig; de som får større og større formue fra stigende boligpriser får skattefradrag, mens de som ikke får noen verdistigning fordi de leier, betaler full skatt.
Dessuten fører et skattemessig insentiv for en type investering – bolig – til at folk heller investerer der enn i produktiv kapital, for eksempel gjennom investeringer i aksjemarkedet. Med utgangspunkt i ligningstall1 for norske husholdninger, justert for lave ligningsverdier pÃ¥ bolig (omtrent 30% av markedsverdi) har husholdningene sin formue plassert slik:
Kort sagt har vi omtrent all formue i bolig eller i banken. Ikke mye av formuen vår er plassert i produktiv kapital. Dermed kan vi se mange fordeler med å vri skattesystemet bort fra å favorisere boliginvesteringer. Både bidra til å dempe forekomsten av bobler i markedet og vri investeringene over i mer produktive områder.
Dersom man tar bort skattefradraget kan dette brukes til for eksempel nedsettelse av inntektsskatten for alle. I 2006 var gjeldsrentefradraget i ligningen 60,6 milliarder, noe som tilsier en skatteeffekt på ca. 17 milliarder. Det vil bidra til å dempe effekten for de med gjeldsbyrde også, selv om de ikke får hele effekten gjennom en senkning av inntektsskatten.
Men vil det virke? Vil fjerning av skattefradrag sørge for at vi ikke får boligbobler?
I Norge hadde vi en stor skattereform i 1992. Før den reformen var det mulig å trekke fra renteutgifter på bruttonivå. Altså: hadde du høy marginalskatt, fikk du i noen tilfeller tilbake mer enn 50% av rentekostnadene dine. Kombinert med en vedvarende relativt høy inflasjon, var det særdeles gunstig å låne penger for å finansiere bolig, særlig om du hadde høy inntekt. SSB har gjort en analyse av hvordan denne reformen slo ut. Deres konklusjon er at reformen i 1992 bidro til å dempe husholdningenes etterspørsel etter gjeld. Men det er vanskelig å isolere effekten av skattereformen, av to hovedårsaker:
Vår analyse indikerer at størst betydning for fikk reformen for eldre husholdninger og mest sannsynlig var reduksjonen i real gjeld drevet av en raskere tilbakebetaling av lån. Effekten for yngre husholdninger er mer blandet. Mest sannsynlig står vi overfor en kombinasjon av endringer i kredittrasjonering, skatteinsentiver og boligpriser. Boligmarkedet som helhet reagerte på lavere utlånsrenter i form av økte priser. Økte priser gav økte kostnader for etablering på boligmarkedet, mens lavere utlånsrenter muliggjorde høyere lån for gitt inntekt.
Det er ingen tvil om at dagens lave rentenivå gir rentefradraget mindre betydning enn det ville hatt på høyere rentenivå. Det er likevel rimelig å tro at en fjerning av retten til å trekke fra renter på skatten vil bidra til å dempe veksten i boligprisene.
En annen ting som selvsagt forsterker potensiell oppbygning av boligbobler i Norge er en sterk oljebasert økonomi, lav inflasjon og pen reallønnsvekst. Vi har kort sagt råd til å kjøpe oss stadig større bolig.
En tredje ting er at boligbyggingen ikke holder tritt med befolkningsveksten, særlig i pressområder. Det er altså større etterspørsel enn tilbud av boliger der arbeidsplassene er og folk bor.
Men få av de artiklene jeg har lett frem om dette gjør noe stort poeng av det jeg tror er den viktigste underliggende årsaken til at det vil ha en mindre betydning enn vi kunne ønske. Det underliggende problemet er at norske husholdninger ikke har alternativer.
8 av 10 nordmenn eier nemlig boligen sin. Vi har i veldig liten grad et alternativ til å eie. Det er stort sett yngre og enslige som leier bolig. De yngre venter til de er ferdige med utdannelsen etc og mange enslige har ikke råd. Men de fleste eier, og slik har det vært siden etter krigen. Det har ikke vært noen endring siden skattereformen i 1992 heller. Og det selv om det er veldig fordelaktiv skattemessig å leie ut deler av egen bolig.
Til sammenligning har man i Sverige og Danmark en eierandel på 50%. Der har man altså alternativer. Det har vi i liten grad i Norge. Mens man i Norge har egne småhus har man i Sverige i større grad leiligheter. Og i Sverige gikk den offentlige politikken i stor grad i retning av kommunalt eide boligprosjekter, mens den offentlige politikken i Norge kom til uttrykk gjennom Husbank-finansiering av privat eide småhus. Dermed blir strukturen i boligmarkedet helt forskjellig.
I 1990 var 64 prosent av boligene i Norge selveide, det vil si eid av husholdningen som bodde der, mens 12 prosent var indirekte eid (andels- eller aksjebolig). I Sverige var de tilsvarende tallene 36 og 18 prosent (Lujanen og Palmgren 2001 ). Den egentlige leiesektoren var altså nesten dobbelt så stor i Sverige som i Norge.
Norske husholdninger har altsÃ¥ fÃ¥ alternativer til Ã¥ eie bolig. Da blir det litt som Ã¥ avgiftsbelegge bilkjøring i rushtiden – uten alternativer vil folk bare betale den økte kostnaden. En kortsiktig stabilisering av boligprisene pÃ¥ grunn av at skattefradrag for gjeldsrenter forsvinner, vil kunne forsvinne pÃ¥ litt sikt.
Jeg tror faktisk dette er det store problemet i det norske boligmarkedet. Og jeg tror det er det som gjør at som reformen i 1992 fikk begrenset betydning, og at en fjerning av fradrag for gjeldsrenter vil ha begrenset betydning utover et potensielt krakk med en gang. Det er dessuten kanskje som SSB forskerne sier i rapporten om skattereformen i 1992:
Pistaferri og Jappeli (2007) har analysert italienske skattedata, og kommet til at italienske husholdninger i liten grad tok innover seg endrete fradragsbetingelser. De peker på «economic illiteracy» – direkte oversatt økonomisk analfabetisme – som en mulig forklaring. Dette er en akademisk måte å si at italienske skattebetalere var for dumme til å forstå reformens innhold.
Også publisert på Finans til Folket.
Som vanlig en god analyse!
Ad bolig og skatt synes jeg du overser to viktige poeng, nemlig formueskatten og skatt på verdiøkningen. Hvis du har noen millioner til overs, er det mye mer lønnsomt å kjøpe enda større bolig enn å investere i aksjer. Rentefradraget kommer i tillegg som gevinst på å investere i bolig fremfor i aktiv kapital. Dessuten trenger du ikke å betale skatt av gevinsten for verdiøkning ved salg av bolig. Det må du ved aksjesalg. Det baller på seg av fordeler ved å kjøpe større og større bolig, fremfor aksjer. Så å bare se på rentefradraget isolert blir vel litt, vel, isolert?
Jepp, det har du helt rett i. Det er veldig mange ting i skattesystemet som favoriserer investering i bolig. Skal man gjøre noe med dette, må man se på hele pakka, og ikke bare rentefradraget isolert sett.
Men, jeg tror fortsatt det største problemet er fraværet av alternativer til å eie bolig. For i motsetning til å kjøpe aksjer, så MÅ vi ha et sted å bo. Og da er alternativet i Norge å eie bolig.
Faktisk kan dermed en effekt av fjerning av skattefradrag være enda mindre aksjeinvesteringer for norske husholdninger.
Du skriver så selv en ingeniør skjønner økonomi!
God, du! 🙂
Jeg er stort sett enig i analysen.
To ting
1) At alle eier er sannsynligvis en direkte følge av villet politikk. Når å eie bolig er så til de grader skattefavorisert, er det ingen som vil leie. Så snart man har råd så kjøper man. Om man legger om skattepolitikken slik at eiere og leiere kommer likere ut, skal du se at flere vil leie (og flere vil leie ut).
2) Fradrag for gjeldsrenter er en ting. Men bolig bør beskattes gjennom eiendomsskatt, fordelsskatt og formuesskatt. Slik det er nå kan man jo kvitte seg med formuesskatten ved å kjøpe større hus eller investere i eiendom. Dette er absurd. Alle disse skattene kan så gå til å redusere andre skatter.
Men det er nok dessverre ikke bare italienerne som er økonomiske analfabeter. Ingen tør foreslå en slik endring, selv ikke ved et bredt forlik. For det er ett parti som uansett ikke blir med på noe forlik, og de kommer til å rope høyt for å skremme folk…
(jeg har postet samme kommentar på finanstilfolket.net, men ser at det er mer diskusjon her)
Ingeniører er rimelig oppegÃ¥ende folk, Goodwill 🙂 Men takk likevel 😀
Morten, alt som har med skattlegging av eiendom er skrudd sammen for å favorisere det å eie bolig. Og om det var slik at rentefradrag alene ville føre til et større leiemarked så ville vi sett større effekter av skattereformen i 1992, på mixen mellom eie og leie.
Dette handler om kultur også. Nordmannen har en kulturell greie med å eie sitt eget hus. Den kommer ikke til å endres over natten.
Noe som er skremmende med ideen om å fjerne rentefradraget er at politikerne vil kunne komme på at de ikke bruker det til å redusere andre skatter. Men du har rett, dette vil måtte komme gjennom et bredt forlik. Noe som forhåpentligvis sikrer at det brukes til reduksjon av andre skatter.
“I Norge hadde vi en stor skattereform i 1992. Før den reformen var det mulig Ã¥ trekke fra renteutgifter pÃ¥ bruttonivÃ¥.” Det er nesten riktig. Allerede i 1987 ble det innført begrensninger i Ã¥ trekke fra renter, noe som ble gradvis videreført til skattereformen. Vi hadde kjøpt oss hus i Bærum noen mnd før denne endringen og med mindre fradrag og en rente pÃ¥ 17,2% er det vanskelig Ã¥ glemme 🙂
Problemet med den stadige flikkingen på skattesystemet vårt, er den manglende langsiktigheten ikke minst fordi investeringen i en bolig er et stort løft for de fleste.
Nå er det ikke bare rentefradragene som bidrar til mulige boligbobler. Siden formuesverdien av boliger/fritidsboliger er relativt mye lavere enn f. eks. aksjer og kontanter, har det vært et incitament til mange å kjøpe boliger for utleie som en formuesplassering.
Jeg synes heller vi skal gjøre en ny vurdering av flat skatt. Da forsvinner fradragene og vi kan med store bunnfradrag sørge for at de med de laveste inntektene også kommer godt ut av en slik reform. Beregninger anslår at et nivå på ca. 30% vil bidra til samme proveny som i dag.
Jepp, det har du rett i, Knut. Jeg satt selv med bolig da markedet krakket på slutten av 80-tallet og rentene som du sier var veeeeldig høye. Huttetu. I 88 satt jeg dessuten uten jobb, og med en leilighet jeg ikke kunne selge. Dobbelt-huttetu.
Jepp, det er insitament til å kjøpe bolig for å leie ut. Men andelen som leier i det norske boligmarkedet er veldig stabil og påvirkes fint lite av det, ser det ut til.
Enig i flat skatt. På mange måter en knakende mye mer effektiv skatteordning Men, det tror jeg neppe blir i min levetid. Det kommer man aldri til å bli enige om. Det er ikke kultur for noe annet enn progressiv beskatning.
Fradragsrett for gjeldsrenter gir en verdifull symmetri i skattesystemet. Få mener vel at renteinntekter skal være skattefrie?
Dermed må fradraget bare fjernes for gjeldsrenter på boliglån. Det gir formuende mennesker en stor fordel, siden de har mye lettere for å tilpasse formuesplassering og finansiering slik at de får fradraget.
Jeg er derfor helt enig med Morten; boliger mÃ¥ beskattes med formuesskatt, boligskatt og eiendomsskatt. Det er fullt mulig Ã¥ gjennomføre, selv om det er “kultur” for at nordmenn eier sine egne hus. I USA er det nesten like stor andel selveiere, likevel er det en ganske tøff eiendomsskatt de fleste steder.
Den sinnsvake favoriseringen av boliger er det mest irrasjonelle og verdiødende trekk ved det norske skattesystemet, og ved den økonomiske politikken totalt sett. Vi får håpe at mange nok velgere, og dermed mange nok politikere en dag forstår at det faktisk er mye verre å skattlegge folks ærlige arbeid med opptil 50 prosent, enn å ta en prosent av boligformuen deres. Og det er her valget står.
En liten saksopplysning. Jeg tror denne tabellen fra SSB er bedre å bruke enn skattetallene
http://www.ssb.no/magasinet/analyse/tab-2009-02-05-03.html
Nederst der ser du oversikt over formuen. Mye rart som trekkes fra på skatten vet du. Og forsikringskrav er ikke med tror jeg.
Så da får vi:
47% – Boliger, andre byginger og anlegg
1% – Annen ikke-finansiell kapital
16% – Kontater og bankinnskudd
5% – Aksjer og slikt
19% – Forsikring
12% РUnoterte aksjer og annet sm̴plukk
(siden jeg er så godt i gang, fortsetter jeg med dobbeltkommentering :))
Øystein, jeg satt også og tenkte på det. Det er et ikke helt enkelt løselig problem. For hvorfor skulle lånefinansierte aksjeinvesteringer behandles annerledes enn lånefinansiert bolig?
Så jepp, å bare fjerne rentefradraget vil ikke løse problemet, og sannsynligvis skape nye. Det kan være at det ikke er rentefradraget som skal fjernes for å bedre dette. Jeg har ikke helt overikt over alle snagsene her.
Jeg tror dette blir en veldig vanskelig sak Ã¥ fÃ¥ gjennom 🙂 Det kommer av at du treffer omtrent alle norske skattebetalere med en slik endring. Det er ingen valgvinner, for Ã¥ si det slik. SÃ¥ her mÃ¥ det et bredt forlik til.
Ikke sikker på at den er bedre, Morten. Den store forskjellen ligger på forsikring. Tror vi skal holde den utenom (det er en annen greie, den sparingen er ikke styrt av oss som privatpersoner i særlig grad, men gjennom kollektive ordninger vi ikke styrer). En annen forskjell er den cashen vi ikke oppgir på selvangivelsen,som fanges opp i nasjonalregnskapet.
(Dobbeltposting er brillefint 😀 )
Dette har liten (ingen) betydning for poenget i tråden, men jeg er uenig i det du sier om forsikring.
Så lenge man ikke blir tvunget til å spare for mye i forsikring bør det med. Altså, jeg vurderer om jeg skal kjøpe større hus eller spare på annen måte. Da ser jeg på HELE min portefølje og vurderer hva som er mest hensiktsmessig. Om jeg har en verdifull pensjonsforsikring, så vil jeg være mer tilbøyelig til å ta høyere risiko med rest-kapitalen. Eventuelt om min forsikring er aksjebasert, vil jeg kanskje heller kjøpe hus. Derfor er det relevant.
Ja, men det er arbeidsgiver som sørger for sparingen. Dermed sparer vi i liten grad til det selv, og det er ikke et alternativ vi tar med i betraktning i særlig grad. Jeg tror for eksempel ikke det er slik at folk som ikke har egne ordninger i særlig grad sparer til pensjon. De kjøper uansett heller egen bolig.
PÃ¥ den annen side er det jo null skatteinsentiver igjen til pensjonssparing. Det er BARE bolig som har skatteintensiver. SÃ¥ det er nok en sammenheng der, likevel.
Forøvrig er det relevant for trÃ¥den – og det viser hvor komplekse disse mekanismene er.
Bra poeng om at det er etterspørselen som primært driver boligprisene. Jeg tror du har helt rett i at manglende tilgang på boliger i sentrale strøk, og mangel på alternativer til å kjøpe egen bolig er hovedkrefter bak høye boligpriser. Dette løses ikke på lang sikt ved å skattlegge boligen, det gir bare staten enda større inntekter. En rød-grønn regjering benytter da helt forutsigbart anledningen til å si at problemet løses med økte statlige inntekter (økt skatter).
Et poeng som hverken du eller mange andre har tatt med er at statens reguleringer av bankene gir en lavere boligrente enn rente på lån til næringsvirksomhet. Når bankene nærmer seg grensen for kapitaldekning må de vurdere engasjementene, og næringslån vektes høyere enn boliglån. Derfor er tilgangen på boliglån nesten ubegerenset, men næringslån er vanskeligere å få, og dyrere enn boliglån. Reguleringen sørger derfor også for favorisering av boliglån.
Hvis analysen er at økonomien nå trenger større satsing på arbeidende kapital bør vi redusere favoriseringen av boliger i kredittmarkedets reguleringer. De skattefradragene vi har bør vernes om sålenge det ikke er stortingsflertall for å redusere skattenivået.
Jeg er ikke sikker på at det er så veldig urettferdig å behandle fradrag for boligrenter annerledes enn fradrag på f.eks. lån til aksjeinvesteringer. Mens verdistigning på aksjeinvesteringer skattlegges fullt ut, så skjer det med dagens system en favorisering av bolig. Hvis man så reduserer denne forskjellsbehandlingen noe, synes ikke jeg at det er noe problem for symmetrien.
Jeg tror heller ikke at flat skatt er noe som vil fenge det politiske flertallet. Til dét er det alt for mange mennesker som prioriterer skattemessig omfordeling. (Om den skattemessige omfordelingen reelt er en hjelp til se som skulle begunstiges, er en annen diskusjon). Da er det vel stort sett å lappe på lappeløsningene som gjenstår. I så fall skulle man kanskje ikke være så engstelig for at helheten ikke blir så elegant med enda en lapp. Utgangspunktet før lappingen var heller ingen skjønnhet.
Milton: Optimalt burde det ikke vært fradragsrett på gjeldsrenter på boliglån, eller boligbeskatning, for å oppnå en verdifull symmetri. Problemet vil i noen tilfeller bli å definere hva som er boliglån. Hvis man har bolig, men lån også til andre prosjekter (aksjer, privat næringsdrift, bil el.l), vil det være svært fordelaktig å klassifisere lånet som noe annet enn boliglån. Og dette vil være mye lettere for rikinger.
Iskwew: Boligskatt er ingen valgvinner. Det er nok bare økonomene som støtter boligskatt. Men det er ganske leit for oss at det er så umulig. Norge kaster jo svært mye penger på sjøen hvert år ved dette dårlige skattesystemet. Finansdep. mener skattesubsidieringen er på 75 mrd. i året, eller noe. Altså fire ganger landbruksoverføringene.
Morten/Iskwew: Forsikring er et artig tilleggsmoment. Jeg prøver å beregne verdien av stortingspensjonene, men har ikke fått tak i noen aktuarer som klarer det. Den er stor, og inngår heller ikke som grunnlag for formuesskatten.
Rolf, jeg tror ikke endret kredittregulering er veien å gå. Vektingen har med risiko og gjøre, og det er faktisk slik at banker svært sjelden taper noe som helst på boliglån. En million til tusen boliglånerre er betydelig mindre risikabelt enn en milliard til en næringsvirksomhet.
Jeg mener andre virkemidler er vesentlig bedre egnet.
Milton, jeg er villig til å sette penger på at vi aldri får flat beskatning. Og du har rett, det blir å lappe på det allerede veldig lappede dekket.
Ja, det er ganske leit, Øystein. Interessant at de har anslatt tapet fra det dårlige skattesystemet til 75 milliarder. Det er veldig mye penger, som kunne brukes bedre. Enten det var i prvat eller offentlig virksomhet.
Trippelinteressant at du ikke finner en aktuar som klarer å regne på stortingspensjonene. Jeg tror vi kan si så mye: De er gull verdt. For de veldig få som har sikret seg dem.
Godt tenkt og godt skrevet, som vanlig. Jeg husker skattereformen i 87 ganske godt ettersom jeg var i etableringsfasen. Jeg hadde ingen problemer med å tilpasse tankebaner og regnestykker for hva jeg hadde råd til, men foreldregenerasjonen som gjerne ville hjelpe til i med gode råd og jeg vet ikke hva satt totalt fast i gamle mønstre. Først i 92 var de mentalt med på det nye skatteregimet.
På den annen side, foreldregenerasjonen var veldig kjappe til å tilpasse seg endringer noen år tidligere som gjorde det enklere og kortsiktig ganske fristende å seksjonere opp leiegårder til selveierboliger.
Jeg tviler litt på at den store syndebukken er fradrag på gjeldsrenter. For noen er dette utgifter til inntekts erverv, og for andre er det utgifter til boliginvestering. Vi måi det minste tenke bredere enn bare bolig når det er snakk å endre på dette systemet.
En helt annen ting er formueskatten. Jeg har en mistanke om at den har ganske stor effekt pga en brukbar skatterabatt. Nå er ikke rabatten så gal ettersom den reflekterer en risiko i svingende boligpriser, og reduserer sannsynligheten for at folk må selge bolig bare fordi den øker i verdi og gir høyere skatt. Jeg tror det vil være langt bedre å redusere formueskatten på andre investeriger. Da blir det mer fristende for flere å investere i andre ting enn bolig.
Et lite eksempel som er en personlig kjepphest, men likevel: privat pensjonsforsikring og -sparing. Tidligere kunne du utsette skatt ved å investere i bedre pensjon. Den muligheten ble først fjernet,og er nå tilbake i en kraftig redusert form.
Det må bli mer fristende å investere pengene der hvor de kan arbeide og få samfunnsøkonomisk god effekt. I dag er det mer fristende å sylte ned formuen i bolig, og å låne penger til andre ting med sikkerhet i samme bolig etter hvert som lånetaksten øker mer enn ligningstaksten.
Spennende og interessant post og debatt. Jeg oppfatter den samtidig som ganske skatteteknisk. Med utgangspunkt i den ene setningen din “det Ã¥ eie bolig er en kulturell greie” – har jeg lyst til Ã¥ utfordre deg til Ã¥ tenke i en litt annen retning.
Du har jo beskrevet at en solid majoritet i Norge eier egen bolig. Og som en annen sa – det er blant annet et resultat av “villet” politikk. Det handler om Ã¥ klare seg selv i hverdagen – Ã¥ omsette evner/kunnskaper til personlig verdiskapning blant annet tjene penger for Ã¥ fÃ¥ rÃ¥d til Ã¥ eie egen bolig.
Er ikke dette også et bilde på Maslows behovshierarki: behov for å ha tak over hodet? Ja, så kan man diskutere om det er grunnleggende å eie eller om det er like greit å leie.
Det som sitter i bakhodet mitt hele tiden er uttrykket “fordel av Ã¥ eie egen bolig”. Det er det som beskattes. Fordelen altsÃ¥.
Jeg forstÃ¥r økonomer som ser at et hus er et objekt som er lett Ã¥ beskatte. Det kan f.eks ikke flyttes pÃ¥. Politisk har jeg litt mer problemer med denne skatten (surprise – NOT). Hvordan kan det Ã¥ eie tak og vegger være en fordel som skal “straffes” med ekstra skatt? Da blir det jo enda dyrere – ikke minst for de som faktisk har dÃ¥rlig rÃ¥d. Er ikke det Ã¥ eie egen bolig streng tatt en velferdsutvikling som vi ønsker for sÃ¥ mange som mulig (de som vil)?
Jeg merker at jeg har litt for mange tanker om dette i hodet til at jeg tror jeg klarer Ã¥ fÃ¥ dem ned tastaturet. Kort og godt er jeg nok grunnleggende uenig i premisset mange legger til grunn i denne debatten (generelt – ikke i denne trÃ¥den nødvendigvis):
Det er ikke en fordel at folk eier egen bolig. Derimot er det et velferdsmål.
Ønsker ikke å gå inn på masse skatteteknikk. Dog vil jeg påpeke det sterkt umoralske som ligger i at de som av en eller annen årsak leier leilighet akkurat nå subsidierer gjeldsrentefradragene til de som har kjøpt bolig.
Det i seg selv isolert er en skam etter min mening, det er direkte frastøtende. Frastøtende (eller kanskje heller utstøtende) er det også at dagens politikk, som fører til boble på boble, gjør det vanskeligere for de som leier å skaffe seg en eventuell eid bolig.
AltsÃ¥ ser vi pÃ¥ to uhumskheter pÃ¥ en gang: Leierne subidierer “eierne”, og samtidig fÃ¥r leierne økte vanskeligheter med Ã¥ kjøpe egen bolig, bÃ¥de pga den eksponensielle prisstigningen pÃ¥ bolig, samt et relativt høyt skattenivÃ¥.
Fy og skam.
Politikerne (slik som feks Høyre over her) kan slett ikke stoles pÃ¥ i forhold til Ã¥ gjøre noe alvorlig med denne problematiske umoralen, all den tid de fleste som eier bolig og lever fett pÃ¥ fradragene de fÃ¥r for betalte gjeldsrenter pÃ¥ de boligrelaterte lÃ¥nene sine (som i bunn og grunn betyr statssubisdierte biler, hytter pÃ¥ fjellet og sjøen, sydenturer, storbyweekender — alt finansiert med økte lÃ¥neopptak pÃ¥ boligens verdistigning) neppe kommer til Ã¥ stemme pÃ¥ partier som fjerner tilgangen deres til honningkrukken. Noe som fÃ¥r meg til atter en gang Ã¥ reflektere om demokrati er sÃ¥ veldig god ide, og om vi egentlig lever i et flertallets diktatur.
Var i utgangspunktet i ferd med Ã¥ skrive et eget innlegg samtidig som jeg leste meg nedover. Og kom til slutt ned til Høyrebloggen som i grunnen sa det jeg ville si, dog med langt færre ord. 🙂
Jeg har alltid ment at rentefradraget har enorm betydning for boligprisene og bør fjernes. BÃ¥de fordi det driver boligprisene opp og fordi det ikke bør være statens (dvs andre skattebetaleres) ansvar Ã¥ betale utgifter folk frivillig har pÃ¥tatt seg. Men for symmetriens skyld mÃ¥tte man da ogsÃ¥ fjerne beskatning av renteinntekter, og akkurat det kan det bli vanskelig Ã¥ fÃ¥ gjennomslag for i misunnelsessamfunnet. 😉
Men rentefradrag og understimulering av boligbygging henger sÃ¥ klart tett sammen. Med for fÃ¥ boliger blir det selgers marked, og folk regner inn rentefradraget nÃ¥r de skal avgjøre hvor mye de kan lÃ¥ne. Effekten av rentefradraget ville â€forsvinne av seg selv som ved et trylleslag†dersom det plutselig ble bygd tilstrekkelig mange boliger. Ã… trylle frem nok boliger er imidlertid umulig. Ã… fjerne rentefradraget kan gjøres i løpet av en stortingsperiode.
Og til slutt: Det er fortsatt en myte at det nødvendigvis lønner seg å eie. Ved lave renter, som nå, så lønner det seg å eie. Ved høyt rentenivå lønner det seg faktisk å leie.
PS: Jeg ser da bort fra profesjonell (“industriell”) utleie samt eventuell verdistigning. Den som eier tar en risiko som leietaker aldri tar. Det skal betale seg. Som oftest gjør det det, av og til gjør det det ikke. Ref. boblesprekkene pÃ¥ 80- og 90- tallet.
Ser at siste avsnitt fortjener en liten utledning, selv om det da allikevel blir et langt innlegg. 🙂
Jeg prøver altså å sammenlikne epler med epler her, ikke epler med pærer og bananer, slik enkelte ofte ser ut til å gjøre.
La oss lage et lite eksempel:
To personer, A og B, har begge 3 mill til rådighet. Om pengene er skaffet tilveie ved lån eller egenkapital er uinteressant, finanskosten er uansett den samme. Men la oss for enkelhets skyld anta at det er snakk om egenkapital for begge.
A bruker pengene til å kjøpe en leilighet på Frogner, for utleie. B setter pengene i banken og ønsker å leie på Frogner. Her kan enkelte selvfølgelig hevde at et av Oslos dyreste strøk ikke er representativt, men siden det er høy korrelasjon mellom kjøpspris og utleiepris (beliggenhet betyr alt) blir det argumentet ganske irrelevant. Forholdet blir uansett stort sett det samme.
Et kjapt søk på finn.no viser at en 2-roms på ca. 50 m2 koster ca 3 mill, pluss/minus. Et tilsvarende søk viser at tilsvarende leilighet kan leies ut for ca. 10.000,- /mnd (pluss/minus).
La oss for enkelhets skyld anta at A og B tjener det samme og har en marginalskatt på 40% (som er den skatteprosenten utleier må benytte på leieinntekten), at skatt av renteinntekt er på 28%, og at utleier må benytte 50% av leieinntekten til vedlikehold, fellesutgifter og kommunale avgifter. En høyere andel reduserer inntekten akkurat nå, en lavere andel reduserer fremtidig leieverdi og salgsverdi.
Ved en rentefot på 5% vil eier tjene 120.000/år, minus 60.000 til vedlikehold osv., minus 40% av de resterende 60.000 i skatt. Han sitter altså igjen med 36.000 i året som avkastning på på de 3 mill han investerte. På samme tid har B en renteinntekt på 150.000, minus 120.000 til husleie, minus 28% skatt på renteinntekten. Totalt går han 12.000 kr i minus.
Forutsetter man derimot en rentefot pÃ¥ 10%, sÃ¥ blir bildet et helt annet. Da sitter eier fortsatt igjen med stakkars 36.000 i avkastning, mens leietaker har gÃ¥tt 96.000 i pluss. Jeg skriver â€stakkars†fordi 36.000 er en veldig dÃ¥rlig avkastning pÃ¥ 3 mill. Og formuesskatten har vi enda ikke snakket om. Den vil uansett rentenivÃ¥ slÃ¥ noe mer fordelaktig ut for eier enn for leietaker, men er like urimelig for det.
Ved ca. 7,2% rente kommer de ut likt.
Og for ordens skyld: Jeg snakker fortsatt om privatperson eie vs leie.
For profesjonell / industriell utleie ser det helt annerledes ut. Profesjonelle utleiere kjøper mye større enheter som kan seksjoneres og som kosten kan fordeles mye bedre over. Og for enkeltpersoner som leier ut hybler i egen bolig er bildet også et annet. Dette er villet politikk. Det SKAL og MÅ lønne seg for disse å leie ut. Alternativet er at de som KAN leie ut ikke lenger ser poenget, og da blir boligkrisen (og boligboblen) virkelig prekær.
Men tilbake til Isk’s hovedpoeng: Rentefradraget er uhyre viktig for boligprisene! Det følgende er selvfølgelig også i høy grad avhengig av husstandens inntekt og disponibel kapital, men ved et lån på omkring 2 mill, så gjør fradraget at du har råd til å låne røft regnet 400.000 (eller ca 22%) ekstra. (Serielån, 20 års løpetid, 5% rente). Ved et lån på omkring 3 mill så kan du med de samme forutsetninger låne ca 500.000 (eller ca 17%) ekstra.
Så fradraget bidrar i veldig stor grad til å dra prisene i været.
Håkon, det med at det ikke er mulig å få noe fradrag for privat pensjonsforsikring er i seg selv problematisk i forhold til verdiskapning. Det gjør det jo både dyrere og skumlere å være selvstendig. Nå er den i så redusert form at det nesten ikke spiller noen rolle.
Det er som Milton sa lenger oppe, hele skattesystemet er så lappet på at du må se på hele systemet før du gjør noe. Noen kloke hoder må se på helheten. Men kommer det til å bli vesentlige endringer i vår levetid? Neppe.
PS, jeg tror det menneskelige behovet er å bo, og i den sammenhengen er eie eller leie underordnet. Men vi har strukturert boendet i Norge rundt det å eie. I Sverige er leiemarkedet mye større, og et reelt alternativ. Ikke så her.
VelferdsmÃ¥l om Ã¥ bo godt trenger over hode ikke ha noen sammenheng med hvem som eier. Personlig synes jeg det er godt Ã¥ eie, det er ikke det. Men Ã¥ bo godt og trygt kan man godt gjøre i en leid bolig, man er ikke avhengig av Ã¥ eie den. Selv om vi – mener jeg – har kultur for Ã¥ eie. Det er en del av identiteten vÃ¥r, og det ser du ogsÃ¥ pÃ¥ den frenetiske oppussingen vi bedriver. 60 milliarder i Ã¥rer bruker vi pÃ¥ Ã¥ pusse opp. VÃ¥rt (eide) hjem er virkelig vÃ¥rt slott.
Så nei, jeg synes ikke velferdsmålet går på å eie, men på å bo trygt og godt.
Goredom, jeg er enig i at det er nærmest svarteper å leie i Norge. For skattesystemet er konstruert rundt å gi fordeler med å eie egen bolig. Gevinsten er til og med i stor grad skattefri.
Ivar, det var et veldig interessant eksempel du hadde regnet ut. Men jeg er ikke sikker på at det stemmer. For han som investerte i leilighet må jo bo han også? Han vil vel gjerne ha 120.000 i leiekostnader? Han må jo også bo.
Det som på sikt vil gjøre at han kan komme bedre ut, er verdistigning. Det er forventning om verdistigning som gjør det interessant for ham å kjøpe for å leie ut.
@isk:
Jepp, han mÃ¥ ogsÃ¥ bo. SÃ¥ forutsett gjerne at han hadde 6 mill og kjøpte egen leilighet i tillegg. Men det gÃ¥r nettopp pÃ¥ blanding av av epler og pærer. Det er fullstendig irrelevant for hvorvidt det lønte seg Ã¥ investere eller Ã¥ leie. Investor har den samme finanskosten som han som valgte Ã¥ leie. For eiers del blir investering i bolig omtrent den dÃ¥rligste investering han kan gjøre. For leietaker er det Ã¥ leie tvert imot ofte en ren “gullgruve”.
Selvfølgelig er det verdistigningen som eier til slutt tjener på. Men den er det da også rett og rimelig at han får. Han har tatt en sjanse som leietager aldri tok, og som oftest (men slett ikke alltid, krakk forekommer med jevne mellomrom) vil det lønne seg for ham. Dessuten må han jo skatte av gevinsten når han selger en utleid bolig (men ikke når han selger sin egen). Det finner jeg helt i sin orden.
Hovedpoenget er dog at pÃ¥standen om at det er lønnsomt Ã¥ eie og ulønnsomt Ã¥ leie i Norge, det er en utbredt og seiglivet myte og ittno’ annet.
Og det at folk låner stort (gearer) for å kjøpe bolig de tror de skal tjene på, det er direkte ødeleggende. Det er farligere enn å geare uhemmet i aksjemarkedet.
Og for de som selger egen bolig skattefritt: Hvor mye har de egentlig “tjent” nÃ¥r de tross alt mÃ¥ betale tilsvarende mye ekstra for neste bolig? 😉
Joda, totalrenovering av hele skattesystemet hadde vært det beste, men som du påpeker så skjer nok ikke det i vår levetid.
Et alternativ er forenkling. Med hensyn til formueskatt er bolig fordelaktig. En forenkling er å redusere eller fjerne formueskatten på andre ting, i alle fall ting som bidrar til verdiskaping. Jeg tror egentlig ikke det er forenklingen som er problematisk, men at mange politikere har svært vanskelig for å redusere skatten på noen områder. Så lenge vihar politikere som på død og liv skal omfordele rikdom så vil vi ha flust med folk som vil gjemme bort formuen sin i stedet for å la pengene arbeide.
Det er en del som spekulerer i skattefrihet for fortjeneste på salg av bolig. Bare én bolig av gangen? Neida, så lenge du kan planlegge salget et drøyt år i forveien kan du flytte til salgsobjektet akkurat tidsnok til at salget blirskattefritt, og deretter flytte tilbake til en bolig som har vært utleid. Med god timing får du til og med litt skattedrie leieinntekter, og/eller fradrag for oppussing av utleiebolig.
Det kan da ikke være så vanskelig å gjøre det litt mer fristende å investere i noe mer samfunnsnyttig enn flere boliger?
Pensjonssparing er langsiktig, og det er penger som med fordel kan settes i arbeid som har bedre samfunnsøkonomisk effekt. At privat pensjonssparing i tillegg kan gi gründere og selvstendig næringsdrivende et bedre økonomisk sikkerhetsnett er bare en ekstrabonus.
Det kan du si, HÃ¥kon:
Det er nok fint mulig, men det er ikke mulig å få flertall for det, vil jeg tro. Så lenge utjevning er hovedpoenget med systemet.
Jeg mener i hvert fall bestemt at skattefordel av privat pensjonssparing er et omtråde der man ikke skjønte eller ville skjønne at det gjør det betydelig mindre attraktivt å drive sin egen virksomhet.
Ja det menneskelige behovet er Ã¥ bo, men jeg tror ikke du skal undervurdere tryggheten ved Ã¥ eie fremfor Ã¥ leie. Jeg mener det er en grunnleggende (opplevd) forskjell mellom Ã¥ eie og leie. Defor reagerer jeg pÃ¥ at man skal ha “fordel” og beskattes for Ã¥ skape seg større trygghet rundt egen bosituasjon. NÃ¥r sÃ¥ mange tross alt eier egen bolig tror jeg ikke det holder Ã¥ begrunne det med at det er “kulturelt betinget”. Vi snakker om at det for de fleste av oss dreier seg om STORE investeringer og boligllÃ¥n – noe de færreste vel hadde gÃ¥tt inn i dersom det var en “kulturgreie” 😉
Mjo, PS. Folk har ikke alternativer til å eie i Norge. Du må kjøpe bolig. De eneste som leier er grovt sett veldig unge folk, enslige forsørgere og veldig gamle damer som alltid har leid. Så det er nesten ikke noe man velger. Leiemarkedet er som jeg har vist i posten omtrent 20-25% av markedet.
Det var i grunn hovedpoenget i hele posten 🙂